Vooroverleg omgevingsvergunning (principeverzoek of bouwinitiatief)

Wilt u (ver)bouwen of heeft u andere plannen die niet passen binnen het tijdelijk omgevingsplan? Vraag dan eerst een vooroverleg aan. U krijgt dan duidelijkheid of we verder kunnen met uw initiatief en op welke manier. Zo weet u op tijd waar u aan toe bent. Dat kan u veel tijd en kosten besparen.

Dient u een nieuwbouwplan in? Sinds 1 april 2025 geldt in Houten de vereveningsverordening voor sociale huur. De gemeente wil minimaal 30% sociale huurwoningen in Houten en verwacht dit ook van ieder nieuw woningbouwproject.

Een vooroverleg is een voorbereidend gesprek met de gemeente over uw initiatief. Het is dus geen vergunningsaanvraag of verzoek om het Omgevingsplan te wijzigen. Als uit het vooroverleg blijkt dat uw omgevingsvergunning wenselijk en haalbaar is, dan is de kans groot dat u deze vergunning krijgt. De uitkomst van het vooroverleg kan ook zijn dat uw initiatief niet wenselijk en/of haalbaar is. Dan weet u waar u aan toe bent.

Een initiatief kan eenvoudig of complex zijn, bijvoorbeeld:

• het verhogen van een dak
• het uitbreiden, splitsen of realiseren van een woning
• het starten van een bedrijf of horecazaak in een bestaand pand
• het herontwikkelen van een oude bedrijfslocatie
• of het ontwikkelen van een nieuwe woonwijk

We bekijken of uw initiatief wenselijk en haalbaar is. En of er aanpassingen nodig zijn om het initiatief haalbaar te maken. We onderzoeken uw plan met de volgende vragen:

• Past uw initiatief bij de omgevingsvisie van Houten?
• Is uw initiatief ruimtelijk en maatschappelijk wenselijk?
• Is uw initiatief haalbaar (te maken) op basis van:
  • Strategisch gemeentelijke doelen
  • Gemeentelijk beleid
  • Houtens DNA
  • Klankbordgroepen: groen en biodiversiteit, ruimtelijke kwaliteit
  • Financiële randvoorwaarden

Hoe lang duurt het?

De doorlooptijden over het advies kunnen verschillen. Bij eenvoudige initiatieven ontvangt u binnen enkele weken tot maanden een schriftelijke reactie. Bij grotere of complexere initiatieven adviseert de gemeente u ook over welke procedure u moet volgen en welke vergunningen u nodig heeft.

• een ingevuld aanvraagformulier
• een situatietekening op schaal 1:500/1000 met daarop het gewenste bouwwerk op het perceel of de locatie van de gewenste gebruikswijziging
• (schets)tekeningen van het bouwwerk met (globale) maatvoering (o.a. oppervlakte, bouwhoogte)
• omschrijving van de wijziging ten opzichte van de huidige situatie (bijv. kantoor aan huis)
• onderbouwing van uw initiatief: geef hierbij aan waarom uw initiatief zou mogen afwijken van het omgevingsplan. Wij moeten er rekening mee houden dat nieuwe plannen bij de omgeving passen. Dit wordt ook wel evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) genoemd. Het Informatiepunt Leefomgeving(Verwijst naar een externe website) geeft hier meer informatie over.

Volg deze stappen:

• Stap 1: Controleer of uw initiatief past binnen het tijdelijk omgevingsplan. Vanaf 1 januari 2024 hebben alle gemeenten een (tijdelijk) omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan bevat onder andere de regels uit alle voorheen geldende bestemmingsplannen, beheersverordeningen en uitwerkingsplannen. U kunt dit vinden bij het Omgevingsloket(Verwijst naar een externe website).
• Stap 2: Wijkt uw initiatief af van het tijdelijk omgevingsplan? Dien dan een aanvraag vooroverleg in via het online formulier hieronder. Particulieren loggen daarvoor in met DigiD, bedrijven via eHerkenning.
• Stap 3: De gemeente beoordeelt uw aanvraag.
• Stap 4: U kunt uitgenodigd worden om uw initiatief verder toe te lichten.
• Stap 5: Binnen enkele maanden ontvangt u van de gemeente een reactie op uw plan.
• Stap 6: U krijgt een contactpersoon toegewezen die u verder helpt met het proces.

De gemeente toetst uw initiatief op:

• het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan gemeente Houten
• vastgelegd beleid van de gemeente
• vereveningsverordening sociale huur: Sinds 1 april 2025 geldt in Houten de Vereveningsverordening sociale huur. De gemeente wil minimaal 30% sociale huurwoningen in Houten en verwacht dit ook van ieder nieuw woningbouwproject. Dit is niet altijd haalbaar, daarom hebben we een vereveningsverordening:
  • Telt uw initiatief minder dan 30% sociale woningen? Dan betaalt u een bijdrage aan het vereveningsfonds.
  • Telt uw initiatief meer dan 30% sociale woningen? Dan kunt u als woningbouwcorporatie subsidie aanvragen uit het vereveningsfonds.

Als uw initiatief hiervan afwijkt, beoordelen we of we uw initiatief toch in behandeling kunnen nemen.

Om de aanvraag goed te beoordelen verwachten we dat u een aantal stappen zet. U kunt hierbij denken aan het uitvoeren van een participatietraject of het laten uitvoeren van de nodige onderzoeken. U hoort van ons welke stappen er voor uw plan van toepassing zijn.

Voor het behandelen van initiatieven rekenen we kosten:

• eenvoudige initiatieven: u betaalt een vast bedrag aan leges per ingediend verzoek
• complexe initiatieven: de gemeente maakt meer kosten om uw initiatief te beoordelen en mogelijk ook om uw initiatief te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan het aanpassen van inritten, straten en voorzieningen. De gemeente is verplicht deze zogeheten plankosten door te belasten aan de initiatiefnemer.

Bij het indienen van uw initiatief ontvangt u eerst een legesnota. Indien uw initiatief wenselijk is, stelt de gemeente een plankostenscan op en legt deze vast in een intentie- en later in een anterieure overeenkomst. Door het formulier in te sturen, gaat u akkoord met deze kosten.

• legesverordening(Verwijst naar een externe website)
• nota kostenverhaal(Verwijst naar een externe website)